Russische vastgoedtransacties laten nieuw record optekenen

Dit jaar is er ongeveer 7,5 miljard dollar geïnvesteerd in de Russische vastgoedmarkt. Daarmee wordt een absoluut record gevestigd sinds het instorten van de Sovjet-Unie. Dat blijkt uit een rapport van consulent Cushman & Wakefield. De analisten merken op dat het weinig waarschijnlijk is dat volgend jaar opnieuw voor een transactie-record zal zorgen, maar er wordt aan toegevoegd dat de markt naar verwachting bijzonder actief zal blijven. Het vorige record werd drie jaar geleden opgetekend, toen een bedrag van 5,8 miljard dollar aan transacties werd opgetekend.

De grootste vastgoedtransactie van het voorbije jaar was het Ritz-Carlton Hotel in Moskou, dat voor een bedrag van 600 miljoen dollar door Capital Partners aan de groep Verny Capital uit Kazachstan werd verkocht. "De recordcijfers zijn in belangrijke mate te verklaren door het streven van vastgoed-fondsen om return te genereren voor hun investeerders," merkt de krant The Moscow Times op. "Bovendien werd er tijdens de financiële crisis van de jaren voordien relatief weinig vastgoed op de markt gebracht omdat er geen bevredigende prijs kon worden gevraagd."

Volgens Olesya Cherdantseva, analist bij Jones Lang LaSalle, moet er echter ook gekeken worden naar de nieuwe beschikbare financieringsmiddelen, een positief marktsentiment en de terugkeer van buitenlandse investeerders naar de Russische vastgoedmarkt. Twee jaar geleden werden op de Russische vastgoedmarkt amper voor 2,3 miljard dollar transacties opgetekend. Dat bedrag was vorig jaar al opgelopen tot 4 miljard dollar. Jones Lang LaSalle verwacht voor volgend jaar ongeveer 6 miljard dollar aan nieuwe vastgoedinvesteringen, naast de afwerking van een aantal lopende dossiers.

Immobiliën Arabische emiraten nog vijf jaar in crisis

De vastgoedmarkt van Dubai maakt pas over vijf jaar kans op een prijsherstel. Dat is de conclusie van een rapport van het ratingbureau Moody's. Het emiraat zette zijn vastgoedsector negen jaar geleden open voor buitenlandse investeerders. Dat leidde tot grote prijsstijgingen. Tijdens de tweede helft van het voorbije decennium stegen de prijzen op anderhalf jaar tijd met bijna 80 procent. Het overaanbod aan nieuwbouwprojecten met vaak gigantische omvang creëerde echter een zeepbel, die bij het uitbreken van de financiële crisis uit elkaar barstte.

Talloze vastgoedprojecten in Dubai zijn opgeschort of geannuleerd, terwijl de vastgoedprijzen met bijna 60 procent zijn ingestort. "De volgende vijf jaar moet ook geen herstel worden verwacht," aldus Martin Kohlhase, analist bij Moody's, tegenover het persbureau Reuters. "De residentiële markt wordt geconfronteerd met een overaanbod, zodat er voorlopig geen nieuwe projecten moeten worden verwacht. Hetzelfde geldt ook voor de commerciële markt." Waarnemers verwachten dat de vastgoedmarkt van Dubai nog een daling met 10 procent zal kennen vooraleer er een stabilisatie zou intreden.

Volgens vastgoedconsulent Jones Lang LaSalle is de situatie in Abu Dhabi, de hoofdstad van de Verenigde Arabische Emiraten, even dramatisch. Daarbij wordt opgemerkt dat in Abu Dhabi op korte termijn 11.000 nieuwe woningen op de markt zullen komen. Verwacht wordt dat de vastgoedprijzen in Abu Dhabi nog eens met 14 procent zullen dalen. Dan zal ook daar een terugval met 60 procent worden opgetekend tegenover de piekperiode. De huurprijzen zouden dit jaar met 14 procent dalen en ook volgend jaar nog eens met 10 procent terugvallen.

Moskou niet bij beste vastgoedmarkten van Rusland

Immobiliën kunnen beter beleggen in Yekaterineburg, Kazan of Tomsk dan in Moskou. Dat is de conclusie van een rapport van vastgoedconsulent Penny Lane Realty. Steden zoals Moskou en Sint-Petersburg zijn volgens het rapport alleen aantrekkelijk voor investeerders die het zich kunnen veroorloven om bedragen tussen 5 miljoen dollar en 10 miljoen dollar voor een periode van drie tot vijf jaar vast te leggen. Op het gebied van bouwactiviteit en industriële groei scoren andere Russische steden volgens Penny Lane Realty gevoelig beter.

"Wanneer er rekening wordt gehouden met het aantal vierkante meter residentiële bouwactiviteit per resident, het aantal ondernemingen en de snelheid van het herstel uit de financiële crisis, kan men volgens Penny Lane Realty voor residentieel vastgoed beter investeren in Yekaterinaburg, Kazan, Tomsk, Krasnodar en Rostov-on-Don dan in de grotere Russische steden," merkt de Russische zakenkrant Vedemosti op. "In Yekaterinaburg kende het bedrijfsleven vorig jaar een groei van 23,5 procent, tegenover een nationaal gemiddelde van 5,2 procent."

Er wordt onder meer opgemerkt dat steden zoals Krasnodar en Rostov-on-Don een groei kennen omdat ze met hun beter klimaat vele nieuwe bewoners aantrekken. Anderzijds is Yekaterinaburg een industriële stad die de economische groei aanvoert en weinig problemen heeft ondervonden van de economische crisis. Verwacht wordt dat Krasnodar ook zal profiteren van de Olympische winterspelen die over drie jaar in de Russische stad Sochi zullen worden georganiseerd.

Victoria Road in Kensington duurste straat van Engeland

Victoria Road in de Londense wijk Kensington is de duurste buurt van Engeland en Wales. Dat blijkt uit een rapport van de website Mouseprice.com. De gemiddelde waarde van een eigendom in de straat wordt geraamd op 6,4 miljoen pond. Er wordt aan toegevoegd dat Londen de lijst met Engelse luxevastgoed domineert. Onder meer de dichters TS Eliot en Robert Browning woonden ooit aan Victoria Road. Victoria Road komt uit op Kensington Gardens, met grote attracties zoals de Royal Albert Hall en het Natural History Museum in de onmiddellijke omgeving.

Vorig jaar stond Victoria Road in de rangschikking van Mouseprice.com nog op een tiende plaats. Vorig jaar werd een eigendom in de straat echter verkocht voor een bedrag van 11 miljoen pond, waardoor Victoria Road helemaal naar de eerste plaats klom. Victoria Road neemt daarbij de eerste plaats over van Chester Square in de wijk Belgravia, die twee jaar lang de lijst had aangevoerd. Chester Square, waar onder meer de gewezen Britse premier Margaret Thatcher woont, valt terug na de derde plaats. De tweede plaats wordt ingenomen door Ingram Avenue in Hampstead.

Er wordt aan toegevoegd dat veertien van de twintig meest dure straten in Engeland en Wales in de Londense wijken Kensington en Chelsea zijn gevestigd. Daardoor is de gemiddelde vastgoedprijs in de tien duurste straten van Londen gestegen tot 5,9 miljoen pond. Op de tweede plaats volgt Zuidoost-Engeland met een gemiddelde van 3,6 miljoen pond en Oost-Engeland met een gemiddelde van 2 miljoen pond. Wales staat helemaal onderaan de lijst met een gemiddelde van 648.410 pond.

Opnieuw buitenlandse interesse voor Russisch vastgoed

Er is opnieuw buitenlandse interesse voor de Russische vastgoedmarkt, maar er moet nog een hele weg worden afgelegd vooraleer het herstel opnieuw tot een niveau van voor de economische crisis leidt. Dat zegt Olesya Cherdantseva, hoofd marktonderzoek bij de vastgoedgroep Jones Lang LaSalle. Cherdantseva stelt dat de nieuwe vastgoedprojecten voor 80 procent door Russische groepen worden gerealiseerd en slechts 20 procent door buitenlandse investeerders. De vastgoedconsulente voegt er echter aan toe dat daarbij wel sprake is van een belangrijke evolutie, want vorig jaar vertegenwoordigden buitenlandse investeerders slechts 10 procent van alle gerealiseerde projecten.

Voor de economische crisis vertegenwoordigden buitenlandse investeerders echter 50 procent tot 75 procent van alle Russische vastgoedprojecten. "De buitenlandse investeerders komen echter terug omdat ze een stabilisering van de Russische economie opmerken en ervan uitgaan dat de Russische vastgoedsector zijn bodemprijs inmiddels heeft bereikt," merkt de Russische krant The Moscow Times op. "Cherdantseva merkt dan ook op dat buitenlandse investeerders duidelijk een grotere interesse tonen dan tijdens de economische crisis en opnieuw plannen hebben om te investeren in Russische projecten." Tijdens de eerste drie kwartalen van dit jaar werden volgens Jones Lang LaSalle achttien grote vastgoedprojecten voor een totaalbedrag van 2,9 miljard dollar.

Buitenlandse investeerders zouden in zes tot acht van die grote projecten zijn betrokken. Het Russische ministerie van landsverdediging vertegenwoordigde ongeveer 20 procent van de totale vastgoedactiviteiten, waarbij 543 miljoen dollar werd geïnvesteerd in de bouw van ruim zesduizend residentiële appartementen. Jones Lang LaSalle raamt dat het aantal investeringen tijdens het derde kwartaal van dit jaar 12 procent hoger lagen dan tijdens dezelfde periode vorig jaar. Tegen het einde van het jaar wordt gerekend op een totale investering van 4 miljard dollar. Buitenlandse investeerders zijn onder meer afkomstig uit Noorwegen, Turkije, Zwitserland en voor de eerste keer ook China. Moskou en Sint-Petersburg blijven de belangrijkste Russische investeringsmarkten.

Chinese steden proberen vastgoedmarkt af te koelen

De overheid van Shanghai heeft een limiet gezet op de woningaankoop. Daarmee wordt gehoopt de vastgoedmarkt van de Chinese stad af te koelen. Gezinnen mogen in Shanghai nog slechts één woning meer kopen en banken moeten de hypotheken beperken. Eerder had ook de centrale Chinese regering maatregelen genomen om de immobiliën-speculatie tegen te gaan. Ook in de stad Shenzhen was beslist dat gezinnen met twee woningen geen vastgoed meer mocht kopen. In Shanghai werd opgemerkt dat onder meer de hoogte van de hypotheken beperkt zou worden en dat er een belasting op immobiliën zou komen. Hypotheken voor een derde woning zouden niet langer mogelijk zijn en de activiteiten van projectontwikkelaars zouden strenger worden gereguleerd.

Gevecht erfgoed Moskou blijft onverminderd voortduren

In de Russische hoofdstad Moskou is een actie op gang gebracht om het historische Volkonsky-pand te redden. Het pand werd gebouwd in de negentiende eeuw als een commercieel appartementsgebouw, maar de actievoerders voeren aan dat het pand een onderdeel vormt van het architecturaal geheel van het Volkonsky-vastgoed in Tverskoi Bullar in het stadscentrum van de Russische hoofdstad. De Volkonsky-familie betrok het vastgoed in de eerste helft van de achttiende eeuw en volgens historici zou één van de prinsen voorbeeld hebben gestaan voor het personage Andrei Bolkonsky uit de Tolstoy-roman 'Oorlog en Vrede'.

Het bouwbedrijf Satori was begonnen met de afbraak van het gebouw, maar werden tegengehouden door een aantal activisten van de organisatie Arkhnadzor, die opmerkten dat de werken illegaal waren aangezien er geen toelating kon worden voorgelegd van het erfgoedcomité van het stadsbestuur. Het bouwbedrijf, dat eerder dit jaar ook al betrokken was bij gecontesteerde afbraakwerken rond de beschermde Verrijzeniskerk, werd daarop door het erfgoedcomité gedwongen de werken stil te leggen tot de nodige vergunningen zouden zijn verkregen. Ondanks dat bevel zette Satori de werken toch door, verwijzend naar een formele opdracht van het stadsbestuur. Maar uiteindelijk werden de werken toch onderbroken.

In juni van dit jaar besliste de openbare aanklager ook al de vernietiging van een aantal historische panden in het Kadashi-district stop te zetten nadat activisten de afbraakwerken hadden verstoord. De historische panden hadden plaats moeten ruimen voor luxe-appartementen. Het komt in Moskou geregeld tot botsingen tussen projectontwikkelaars en conservationisten. De prijs van vastgoed ligt in Moskou immers bijzonder hoog. Bovendien verkeren vele historische gebouwen vaak in zwaar vervallen toestand. Arkhnadzor wijst er echter op dat het gebied rond de Volkonsky-site enkele jaren geleden door het cultureel erfgoedcomité was erkend als een historisch stadsgedeelte, zodat er geen nieuwe bouwprojecten zijn toegelaten.

Geboortepand Ringo Starr met afbraak bedreigd

Het geboortepand van Beatles-drummer Ringo Star aan Madryn Street in de wijk Toxteth in Liverpool wordt opnieuw met afbraak bereikt. Madryn Street is één van de honderden zogenaamde Welsh-streets die moet verdwijnen voor de bouw van moderne gezinswoningen. Onderhandelingen om het geboortepand van Ringo Star te verhuizen naar het nieuwe Museum of Liverpool zijn op dit ogenblik opgeschort, tot het stadsbestuur het betrokken pand zou hebben verworven. Madryn Street is één van de straten die werd opgenomen in het Pathfinder-project en zou in de loop van de maand maart van volgend jaar worden afgebroken. De geboortepanden van John Lennon en Paul McCartney in respectievelijk Menlove Avenue en Forthlin Road zijn eigendom van The National Trust.

"Het grootste gedeelte van de betrokken panden, waarvan de meeste zijn verlaten, zijn eigendom van het stadsbestuur van Liverpool," aldus BBC News. "Het geboortehuis van Ringo Starr is echter privébezit. Het stadsbestuur is in onderhandeling met de eigenaar, maar zal mogelijk tot een onteigening overgaan." Een woordvoerder van het stadsbestuur merkt op dat de meeste huizen van Welsh-streets zo zwaar zijn vervallen dat afbraak de enige mogelijkheid is. De Nationals Museum Liverpool hopen nog altijd dat, indien het pand zou worden afgebroken, een gedeelte behouden zou kunnen blijven en geëxposeerd zou kunnen worden.

Ringo Starr verliet zijn geboortepand al na drie maanden en verhuisde naar Admiral Grove, waar hij ongeveer twintig jaar zou blijven. De Welsh-streets kregen hun bijnaam omdat de woning werden gebouwd voor de Welshe dokwerkers en opgetrokken werden in Welshe bakstenen. De gemeenteraad van Liverpool verklaarde eerder al dat het betrokken pand geen historische waarde heeft, aangezien de muzikant er slechts bijzonder korte tijd verbleef. National Museums Liverpool zegt niet op de hoogte te zijn van de huidige stand van zaken van het dossier. De woningen waar John Lennon en Paul McCartney opgroeiden, kunnen door toeristen worden bezocht.

Huurprijzen City of Londen kennen recordgroei

De huurprijzen van de toplocaties in de City of London, het belangrijkste financiële district van de Britse hoofdstad, zijn tijdens de eerste helft van dit jaar met bijna een kwart gestegen. Daarmee realiseert het financiële district de sterkste groei uit zijn geschiedenis. Dat blijkt uit een rapport van het vastgoedbedrijf NB Real Estate. De recordstijgingen zijn volgens het rapport het gevolg van een gebrek aan nieuwe kantoorruimte. Daarbij wordt opgemerkt dat de gemiddelde prijs voor een toplocatie in de City of London tijdens het tweede kwartaal van dit jaar 53 pond per vierkante voet bedroeg. Dat is een stijging met 11,6 procent tegenover het eerste kwartaal. Ook in het eerste kwartaal van dit jaar werd een stijging met 11,8 procent opgetekend. De huurprijzen liggen nog wel ongeveer 25 procent lager dan tijdens de piekperiode drie jaar geleden.